АРБИТРАЖ
Быстрое рассмотрение исков
Иски рассматриваются до 1 месяца. По Закону, Решение судьи TAI сразу вступает в законную силу. Отменить Решение можно в госсуде, только по причине отсутствия полномочий
Государственное исполнение Решений
На Решения суда TAI выдается Гос. Исполнительный лист в любой стране, который исполняется Гос. Судебными приставами в этих странах.
Судьи опытные и независимые
Требования к Судьям – высшее юридическое образование и навыками в различных профессиях.
Судью могут выбирать сами стороны, обеспечивая независимость процесса.Помощь в подготовке документов
Стороны бесплатно консультируются по процессуальным вопросам при подготовке искового заявления, отзыва, мирового соглашения и др.
Региональная доступность
Региональные и иностранные участники могут заседать в суде по видеосвязи
Финансовая экономия
Не требуются расходы на суды. Неустойки, штрафы и судебные расходы взыскиваются в полном объеме
23-х летняя репутация
Тайский арбитражный институт (TAI) основан в 1990 году Министерством юстиции Таиланда
Верховный суд Таиланда Дело 4655/2566 (2023): почему аренда 30+30+30 лет не сработала
Собственник передал арендатору землю с домом по документам Н.С.3 Кор № 1691 и № 1692. Это не чано́ты, а свидетельства о праве пользования землёй. Договор подписали 10 мая 1990 года, а аренду зарегистрировали 21 мая; срок начался 22 мая 1990 года и составлял первые 30 лет.
За этот период арендатор заплатил 1 500 000 батов.
В тот же день стороны оформили дополнительную конструкцию: арендодатель обещал после первых 30 лет сдать ту же землю ещё на два периода по 30 лет. То есть общая предполагаемая продолжительность пользования составляла 90 лет.
За два будущих периода стороны указали по 600 000 батов за каждый. Арендатор утверждал, что сразу перечислил арендодателю все 2 700 000 батов: 1,5 млн за первый период и 1,2 млн за последующие 60 лет. Деньги переводились из Германии на счёт супруга арендодателя в Швейцарии. Суд признал оплату доказанной.
За время аренды пользователь участка построил парковку и ещё один дом.
Что произошло после первых 30 лет
В мае 2020 года зарегистрированный срок аренды закончился. Собственник потребовал освободить участок, снести построенные арендатором объекты и вернуть землю с домом.
Арендатор отказался. Он ссылался на обещание продлить аренду и просил суд обязать собственника зарегистрировать новый 30-летний срок — с 22 мая 2020 года. Его позиция была такой: даже если будущие периоды не образуют вещного права на 90 лет, обещание продления остаётся личным обязательством собственника перед арендатором.
Позиции судов
Суд первой инстанции поддержал арендатора и обязал собственника зарегистрировать следующий 30-летний период.
Апелляционный суд отменил это решение: обязал арендатора освободить землю, снести свои строения и платить собственнику по 50 000 батов в месяц за незаконное пользование после подачи иска.
Верховный суд согласился с главным выводом апелляции, но снизил ежемесячную компенсацию до 30 000 батов.
Что решил Верховный суд
§ 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда устанавливает два правила:
- недвижимость нельзя сдать в аренду более чем на 30 лет; если срок больше — он сокращается до 30 лет;
- после окончания срока стороны могут заключить новую аренду, но не более чем на следующие 30 лет.
Верховный суд обратил внимание не на название документов, а на их реальный экономический смысл.
Стороны в один день:
- установили первый срок на 30 лет;
- заранее обязались продлить аренду ещё два раза;
- не предусмотрели новых условий или новой рыночной цены для будущих периодов;
- заранее согласовали оплату за все 90 лет;
- фактически получили деньги за будущие 60 лет ещё в 1990 году.
Поэтому суд расценил документы как единую схему, специально созданную для обхода 30-летнего ограничения. Обещания о двух последующих периодах были признаны ничтожными.
Суд отдельно отверг аргумент арендатора о том, что обещание можно сохранить хотя бы как личное обязательство арендодателя. Иначе § 540 потерял бы практический смысл: любой договор на 90 лет можно было бы разделить на аренду и заранее данное «обещание» продления.
После 22 мая 2020 года у арендатора не было действующего права пользоваться участком. После требования собственника освободить объект дальнейшее проживание и использование земли стало незаконным.
Итог
Верховный суд оставил в силе выселение арендатора, обязанность снести его дом и парковку, а также отказ в требовании зарегистрировать новый срок аренды.
Арендатор обязан выплачивать собственнику 30 000 батов в месяц с 12 июня 2020 года — даты подачи иска — до фактического освобождения участка и вывоза имущества.
Что важно для иностранцев и инвесторов
Это дело не означает, что продление аренды после 30 лет в Таиланде невозможно. Продление возможно, но его нужно согласовывать после окончания действующего срока, когда стороны могут заново определить цену и условия.
Рискованной является именно схема, при которой уже в день первоначального договора стороны заранее фиксируют «30+30+30», цену будущих периодов и оплату за 60 лет вперёд. Суд может увидеть в ней не три независимые аренды, а запрещённую 90-летнюю аренду.