Агентское вознаграждение должно быть выплачено, если работа агента по недвижимости была доказана (Решение Верховного суда Таиланда № 822/2024)

Решение Верховного суда № 822/2024

миссис С.истец

г-н П.ответчик

Гражданский и Торговый Кодекс, раздел 406, 845.

Статьи 142, 225, 246, 252Гражданского процессуального кодекса

Истец потребовал обязать ответчика выплатить компенсацию в размере 206 360 бат с процентами по ставке 7,5% годовых на основную сумму в 206 360 бат, начиная с даты подачи заявки до полного погашения долга перед истцом. Ответчик ходатайствовал о прекращении дела, и суд первой инстанции принял решение прекратить его. Судебные издержки и гонорары адвокатов были объединены (включены в общие расходы).

Истец подал апелляцию, и Апелляционный суд округа 5 отменил решение суда первой инстанции, обязав ответчика выплатить 206 360 бат с процентами по ставке 7,5% годовых на указанную основную сумму с даты подачи заявления (24 января 2020 г.) до 10 апреля 2021 г., и по ставке 5% годовых с 11 апреля 2021 г. до момента окончательной выплаты истцу. Однако процентная ставка может быть скорректирована в соответствии с Королевским указом, изданным в рамках Гражданского и Торгового кодекса, раздел 7, пункт два, с добавлением дополнительной ставки в размере 2% годовых. Ответчик должен оплатить судебные расходы в обоих судах в пользу истца. Судебные издержки будут рассчитаны пропорционально сумме, которую истец выиграет в деле. Гонорар адвоката составит 8000 бат, а судебные расходы будут исключены из общей суммы.

Апелляционные жалобы истца и ответчика переданы на рассмотрение Верховного суда.

Верховный суд установил, что 10 марта 2018 года ответчик заключил с истцом договор о посредничестве в продаже принадлежащего ответчику земельного участка. Этот участок состоит из пяти смежных участков с правоустанавливающими документами № 2945, 25637, 25638, 25639 и 25640, общая площадь которых составляет примерно 1 рай, 3 нган, 47 квадратных ва. Согласно договору, если ответчик продаст землю покупателю благодаря усилиям и указаниям истца по цене не ниже 10 271 250 бат, то он обязуется выплатить истцу комиссию в размере 3 процентов от суммы продажи.

Договор теряет силу с 9 марта 2019 года. В случае, если к этому времени истец не сможет найти или организовать покупателя для земельного участка, ответчик имеет право досрочно расторгнуть договор. Согласно условиям договора, 10 января 2019 года ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора.

Позднее, 24 сентября 2019 года, все пять участков были объединены, и был оформлен единый правоустанавливающий документ на земельный участок площадью около 1 рай, 3 нган, 44,8 кв. ва с номером 25637, № 407. Объединение подтверждено письмом Земельного управления и копиями правоустанавливающего документа № 2945, содержащего сведения обо всех пяти участках. Затем участок снова был разделен на четыре части, как указано в новом правоустанавливающем документе № 25637.

Впоследствии, 27 сентября 2019 года, господин Нихом зарегистрировался на покупку одного из новых участков у ответчика, который был выделен после разделения и обозначен правоустанавливающим документом № 200414.

В рассматриваемом деле проблема связана с решением Апелляционного суда 5-го округа, который постановил, что ответчик обязан выплатить истцу комиссию за сделку, т.к. именно истец помог или организовал покупку земли г-ном Нихомом до завершения строительства. Возникает вопрос: выходит ли данное решение за рамки требований истца?

Истец утверждал и представил доказательства того, что ответчик недобросовестно использовал свое право на расторжение договора с истцом без каких-либо законных оснований, что привело к ущербу для истца. В связи с этим истец потребовал компенсацию на покрытие расходов на корректировку засыпки земли в размере 125 000 бат, поскольку стоимость земли увеличилась благодаря этой корректировке.

Апелляционный суд 5-го округа постановил, что продажа ответчиком земли г-ну Нихому может считаться результатом вмешательства истца, т.к. г-н Нихом принял решение о покупке под влиянием действий истца. Суд обязал ответчика выплатить истцу комиссию в размере 3% от покупной цены, что составляет 81 360 бат. Однако такое решение превышало требования, заявленные истцом, что противоречит положениям Гражданского процессуального кодекса, статьи 142, абзац первый, и статьи 246.

Истец подал апелляцию в Верховный суд, требуя, чтобы ответчик выплатил ему комиссию в размере 180 000 бат от цены сделки между г-ном Нихомом и ответчиком, составляющей 6 000 000 бат. Ответчик также подал апелляцию. Верховный суд, рассмотрев дело, установил, что покупка земли г-ном Нихомом не была результатом действий или указаний истца, и, следовательно, ответчик не обязан выплачивать ему комиссию.

Данная апелляция Верховным судом была отклонена, так как вопрос не был должным образом поднят ни в суде первой инстанции, ни в Апелляционном суде 5-го округа, что запрещено гражданским процессуальным законодательством согласно статье 225, абзац первый, и статье 252 Гражданского процессуального кодекса. Верховный суд не принял такое решение к рассмотрению.

В деле возникли и другие вопросы, поставленные истцом и ответчиком. В частности, имеет ли истец право на компенсацию от ответчика за затраты на засыпку участка и повышение его стоимости? Истец утверждал, что улучшения на земельном участке ответчика были произведены с целью привлечь потенциальных покупателей. Апелляционный суд 5-го округа постановил, что, когда истец проинформировал ответчика об этих улучшениях, ответчик не возражал, а в апелляционной жалобе также не оспаривал это. Поэтому суд признал, что истец добросовестно произвел благоустройство участка ответчика.

Однако, во время перекрестного допроса, истец указал, что в договоре о посредничестве не упоминаются ни засыпка земли, ни расходы на это. Поэтому истец не имеет права на компенсацию за эти расходы в соответствии со статьей 845 Гражданского и Хозяйственного кодекса, как указано в апелляционной жалобе ответчика. Вместе с тем, засыпанная земля является частью участка, который предназначен для продажи, и улучшает его рыночную стоимость. Таким образом, суд признал, что ответчик получил имущество — засыпанный земельный участок, — что создает обязанность возместить истцу расходы на засыпку.

Ответчик оспорил это решение, утверждая, что данное имущество не подпадает под категорию неправомерно приобретенного, как определил Апелляционный суд 5-го округа. Однако суд постановил, что, поскольку улучшения постоянно связаны с участком, их нельзя вернуть истцу, но ответчик обязан возместить их стоимость, а не компенсировать рост рыночной цены земли, как было решено Апелляционным судом 5-го округа.

В результате стоимость засыпки в размере 125 000 бат была признана Верховным судом справедливой для возмещения, поскольку она соответствует установленной сумме затрат. Согласно показаниям подрядчика истца, для засыпки было использовано примерно 97 кубометров грунта, поднявшего землю на 30 сантиметров, что стоило 125 000 бат. Поскольку ответчик не обжаловал эти факты, истцу будет выплачена указанная сумма.

Таким образом, Верховный суд согласился с решением Апелляционного суда 5-го округа о возмещении указанной суммы за засыпку, но постановил отменить часть, касающуюся выплаты комиссии в размере 81 360 бат с процентами. Ответчик обязан выплатить истцу 125 000 бат с процентами на эту сумму в соответствии с постановлением Апелляционного суда 5-го округа. Судебное разбирательство завершено.

(Сурин Чонпхаттхана-Джумпол Чувонг-Адул Кантхонг)

Суд провинции Лампанг - г-н Анурак Мантам

Апелляционный суд округа 5 - г-н Чатри Ханпаирой

источникПомощник судьи Верховного суда

Номер черного дела Верховного судаП.64/2023

Поделиться новостью в социальной сети: